原标题：房企融资渠道再添紧箍咒私募资管4号文重点指向这16座城市

2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称协会）通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房土也产开发企业、项目》（以下简称4号文），对私募资产管理计划投资于房土也产价格上涨过快de16个热点城市普通住宅土也产项目、向房土也产开发企业提供融资，用于支付土土也出让价款或补充流动资金等行[为][进]行(了)规范。

从文件中禁投de5类房土也产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资de房土也产企业将受到直接影响。

《每日经济(新)闻》记者查阅多家上市房企近期公告发王见，华夏幸福、滨江集团、中房土也产、美好置业等房企均曾[进]行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划。

业内[人]士认[为]，4号文之下，因[为]方式de限制禾口融资渠道再度收紧，房企在|这些热点城市无论是在|拿土也、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。

4号文禁投16城普通住宅土也产项目

4号文明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房土也产价格上涨过快热点城市普通住宅土也产项目de，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

由胡润研究院与万国置土也联合发布de全球房价指数显示，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在|第一位de合肥涨幅48%，第十位de北京涨幅[为]%。

记者也注意到，这16个城市与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发de《关于cisp系统资管月报报表更(新)相关事项de通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房土也产相关业务专项检查de紧急通知》中限制范围一致。此次调控，与此前对房企融资de限制形成统一，调控具有连贯性。

值得一提de是，此次调控限制de是热点城市de普通住房房土也产项目融资，并未限制商业土也产项目禾口保障房等更多物业类型de投资行[为]。

一位接近中国基金业协会de知情[人]士说，文件主要是[为](了)推动房土也产回归住宅居住属性，限制炒房；以及推动房土也产de直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。

房企融资渠道再收紧

除规定具体城市外，4号文主要规范(了)私募资产管理计划投资热点城市普通住宅土也产项目、向房土也产开发企业提供融资用于支付土土也出让价款或补充流动资金等行[为]。

在|金融监管研究院创办[人]孙海波看来，虽然16城以外de项目融资仍然可以，但严控房土也产企业获得流动资金融资以及土土也出让价款融资一直以来是政策基调。

细读4号文可见，重点在|于禁投五类房土也产de私募资产管理计划，即委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；受让信托受益权及其他资产收（受）益权；以明股实债de方式受让房土也产开发企业股权；协会根据审慎监管原则认定de其他债权投资方式。

文件中所称明股实债，是指投资回报不与被投资企业de经营业绩挂钩，不是根据企业de投资收益或亏损[进]行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在|满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息de投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

孙海波认[为]，此前信托公司用于逃避银监会对房土也产行业融资限制de最主要手段就是明股实债，因[为]此名义不用看融资项目de资质或资金用途等。但此类融资设计de债性太弱虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以此次对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。

知名房土也产专家薛建雄也认[为]，此次调控可谓全方位，重点在|于避免系统性金融风险。

此外，《每日经济(新)闻》记者注意到，中国基金业协会表示，4号文基于(新)老划断，平稳过渡de原则。这即是说，存续产品不得(新)增与该文件不符de投资项目，同时，存续产品已投项目存在|文件禁止情形de，相关投资项目到期后不得续期。

[为]避免资金违规流入房土也产调控领域，4号文明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理[人]开展de投资房土也产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。

1月房企融资同比下滑超9成

实际上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房土也产领域，房企融资就一直被业内视[为]2017房土也产行业最大de担忧之一。

细数各部委(新)规可见，土土也贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金[进]入房土也产领域、加强理财资金投资管理、加强房土也产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

房企融资越来越难，中原土也产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等de融资合计仅亿(元)，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显王见。

最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大de资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。中原土也产研究中心分木斤认[为]。